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　　长久以来，香港政府被普遍认为在“地少人多，土地稀缺”的香港缔造了“居者有其屋”的神话，从而成为内地政府学习与借鉴的榜样。事实上，中国内地在1998年以来的住房制度改革中也确实学习借鉴了香港的很多做法，尤其是从香港舶来的一整套土地批租制度。已有研究和媒体宣传中，对于以土地的严格控制和公共住房政策为核心的“香港模式”更多的是推崇和赞誉，而鲜有对“榜样”的质疑。

“香港模式”究竟是好榜样，还是坏典型？以此为榜样的中国内地政府，是否能寻获解决内地房地产市场诸多问题的良方？我们常倾向于将内地作为香港的参照标准，得出香港是个好榜样的结论，把两个经济社会发展水平差异巨大的地区放在一起进行比较，得出毫无悬念的结果没有多少实际意义。当务之急，是将“香港模式”置于经济发展水平相似的国家和城市之列，通过比较，对其进行客观的评估，进而加深其认识，并进行必要的反思。

本书正是基于以上的逻辑，以香港为鉴，期待能够为中国内地房地产市场改革与发展探索出前行的方向，甚至寻找到一条可行的出路。

上篇  好榜样还是坏典型

  第1章  香港土地真的稀缺吗

    香港房地产业三大怪

    二战后土地房屋需求的大爆炸

    香港土地真的稀缺吗

  第2章  港府的土地经营策略

    高抛低压限制供给

    土地用途管制与囤地

    城市规划的碎片化

    放开容积率管制

    雄心勃勃的填海计划

    “土地饥渴营销策略”助推房地产价格

  第3章  公共住房：给予还是剥夺

    政府理性算计下的公共住房决策演变

    中低收入者置业梦碎与蜗居

    “中惨阶层”：政府和财阀的提款机

  第4章  好榜样还是坏典型

    土地垄断与批租：殖民掠夺与土地财政化

    土地财阀：政府的包税商

    民主缺失：土地垄断的温床

    房地产利益的博弈：政府、财阀吃饱，中低收入者跌倒

    政策难安：房贵伤民、房贱伤民

    房地产泡沫：随时引爆的定时炸弹

    中篇坚守还是逃离

  第5章  高房价：香港经济“后的晚餐”？

    香港的高房价是空中楼阁

    香港经济的未来决定香港房价的命运

    脆弱的预期：房价短期暴涨暴跌元凶

    高房价：香港经济“后的晚餐”

    HongKongisDying？！

  第6章  香港的优势与症结

    香港奇迹？

    简单事实：流汗而非灵感

    竞争优势：如何理解

    垄断中介经济：大势已去

    无根产业：岌岌可危

    “三高”劣势：由盛至衰的加速器

  第7章  未来城市竞争：香港的命，如何操盘

    “纽伦港”：臆想还是现实

    东亚大都会：硝烟与割据

    珠三角：群雄并起，三足鼎立

    世界大城市：成功的奥秘

    威尼斯的衰落：香港的前车之鉴

    迪拜：阿拉伯世界的香港

  第8章  资本逃离：正在进行时

    危机即逃亡

    资本正在逃离

    晚餐结束，谁来买单

    香港故事的尾声

下篇  洞悉香港，读懂内地

  第9章  城市化进程中房价和地价的关系

    引致需求：房价推动地价

    城市化、住房与引致需求

    政府干预：土地反向作用于房价

  第10章  土地饥渴营销与房地产价格螺旋

    土地稀缺：概念模糊与混淆

    城乡二元结构下农村宅基地的低效占用

    城市化、人口集聚与土地的集约利用

    土地饥饿营销法推高地价与房价

  第11章  土地即权力：垄断霸权与土地价值理念错位

    “土地财政”与政府“增长智慧”

    土地财政与透支未来和代际不公

    土地霸权：土地所有权垄断

    “地利共享”的价值理念

  第12章  “国五条”背景下楼市热点问题讨论

    调控落空，房地产价格高企都是地方政府的责任?

    仅有房地产开发商在囤地?

    被妖魔化的房地产开发商

    多方博弈：上有政策，下有对策

    房地产调控会否诱发地方财政危机?

    政策难安，媒体助澜，加剧恐慌

    房地产调控下房荒和鬼城的同现

后记  

　　陈友华，男，1962年7月生，自1980年起先后就读于华东师范大学数学系、北京师范大学数学系和德国马尔堡大学社会科学与哲学系，并分别获得理学学士、理学硕士与哲学博士学位，现为南京大学社会学院教授、博士生导师，南京大学河仁社会慈善学院常务副院长，南京大学社会工作与社会政策系主任。主要从事人口学、社会学、社会政策、公益与慈善等方面的教学与研究工作。出版专著多部，发表学术论文150多篇，获省部级优秀成果奖10次，2007年获“全国优秀青年人口学者奖”。

　　吕程，女，典型八五后。童年怀抱过“香港梦”，爱过港剧，追过港星。年少负笈离家，北上就读哈尔滨工业大学人文与社会科学学院，辗转南下于南京大学社会学院硕士毕业。从事住房、人口等社会热点问题研究。现怀揣学术理想，脚踏社会现实，于南京大学哲学系工作。

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　　但是，即便地方政府完全按照中央政策落实调控，就可实现房价的平稳甚至降低吗?我们可以借鉴2012年底香港楼市调控陆续出台“双辣招”的情况，买家印花税与双倍印花税加起来，非本地居民及公司买家的税率可高达23．5％，本地居民购买第二套房的税率则为8．5％。以港府的执行效率，此项措施被严格执行无误。但港府数据显示：2013年4月份房价仅微降0．7％，而成交量却暴跌至2003年SARs期间水平，地产代理行业面临危机，地产股大跌，200万港元以下小户型被炒高，普通港人首次置业更难，地产商、地产代理从业人员屡次逼宫，甚至出现万人上街大游行，迫使梁振英公开表示“双辣招”是政府“在迫不得已的情况下采取的措施，承诺当楼市转趋稳定、土地供应充足，他将会个赞成取消楼市管理需求措施。”(中国新闻网，2013)同样，北京作为“国五条”调控严城市，却是调控以来房价上涨幅度的城市。

　　中国房地产市场主要表现为供不应求，其有效应对办法是在抑制需求的同时，增加供给。而中央政府的楼市调控政策却走错了方向，增加交易成本①，增加房地产开发商与购房者的融资或贷款难度与成本，从而对需求与供给实行双重打压。从历次房地产调控效果看，对需求的打压有限，且很多需求只是被推迟，而不会因此而消失。与此同时，对供给能力的打压则是前所未有的，且大大超过对需求的打击力度，进一步扭曲了房地产市场的供求关系，结果是房荒、市场恐慌和房价报复性上涨。

　　政府垄断了土地的一级市场，土地的供给不会随需求增加而自然增加，土地供给量受行政力量支配而非供求定理支配。土地指标由中央政府严格控制，属指令性计划，且为此编造了诸多借口。为了让土地多卖钱，地方政府自然不愿意充足地供应土地，自然会受到很强的激励去人为地制造土地供应的短缺(卫志民，2012)。由此可见，中国的房地产市场不是一个真正的市场，属于“计划”+“市场”型，至少土地没有市场化，还是严格按照中央政府的指令性计划推出土地。中国的房地产市场是权贵资本主义的典型。

　　政府利用土地饥饿营销策略等推高了地价与房价。但不能因此将高地价与高房价的责任全部归咎于地方政府，中央政府实际上才是幕后的推手。我们经常看到：中国城市化发展迅猛的地区同时也是地价与房价增长快的地区，这些地区往往也是城市土地供给短缺的地区，这些地区的土地短缺并不是因为这些地区无地可供，有时也非地方政府不想增加土地供给，而是受到中央政府土地供应指标的严格限制。

　　实际上，许多地方政府希望增加土地供给，通常做法有二：一是到中央政府争取更多的用地指标，二是土地指标的异地交易。

　　例如，由于东部沿海某市的城市化与人口集聚速度太快，上级政府分配给该市的用地指标远远不够，而该省另一城市的城市化发展速度相对较慢，且人口外流严重，上级政府分配给该市的用地指标出现富余。在此情况下，相对发达的某市从相对不发达的另一城市购买用地指标。由此可见，政府用地指标分配的不合理也是导致目前部分地区用地紧张的影响因素之一。只要稀缺，都可能成为一种商品，土地指标在中国也早已演变成为一种商品，这就如同中国股市的壳资源。由此可见，中央与地方政府在房地产市场上的利益是不完全一致的。国土资源部自然希望用地指标越少越好，用地指标越紧张，掌握用地指标分配的国土资源部的权力也就越大，从而为实现部门利益化与权力寻租创造了条件。由此可见，权力有时既不属于“君权神授”，也不来源于公众的授予，而是通过问题建构而获得的。

　　仅有房地产开发商在囤地?我们时常看到：一方面，几乎每一座城市都在高喊城市化发展速度快、社会经济发展迅猛，对土地需要急剧膨胀，上级政府分配给当地的用地指标严重不足；另一方面，我们又看到许多地方政府土地出让比例只及计划用地指标的50％左右。这两者之间存在着明显的矛盾。原因就在于不仅房地产开发商是经济人，政府更是经济人，而且是被赋予公权力的强经济人。房地产开发商看到政府人为制造土地供应紧张来哄抬地价，形成地价长期上涨预期，进而囤地……P255-256

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前言

长久以来，香港政府被普遍认为在“地少人多，土地稀缺”的香港缔造了“居者有其屋”的神话，从而成为内地政府学习与借鉴的榜样。事实上中国内地在1998年以来的住房制度改革中也学习借鉴了香港的很多做法，尤其是从香港舶来的一整套土地批租制度。已有研究和传媒对以土地的严格控制和公共住房政策为核心的“香港模式”更多是推崇和赞誉，而鲜少有对“榜样”的质疑。2008年香港某电视台推出了一期特别的真人秀节目《穷富翁大作战》，四位来自香港富裕阶层的中青年人士体验了一周香港800名无家可归者、12.5万名笼屋、板间房居住者的困苦生活。节目的宗旨是向世人揭示一个真实的香港：一面是基尼系数高达0.53（CIA

World Fact Book, 2010），位居人均GDP超过1万美元发达经济体之首，一面却是以李嘉诚、李兆基、郭氏兄弟为代表的世界百强富豪在港岛遍地开花；一面是人均居住面积14.2平方米位居发达经济体，一面却是富豪动辄数亿的山顶独栋豪宅。

号称自由开放的香港，政府对土地和楼宇市场却大举干预。香港政府通过严格的土地供给限制和高比例的公共住房策略，由政府坐庄把房地产市场变成纯粹的资本游戏。权力和资本从中攫取暴利，广大港人却深陷“高房价，高负担，低质量”的泥沼深渊，一辈子辛劳工作只求谋得一席立锥之地；房屋占有的严重不均也已成为香港贫富差距日益扩大的重要推手；房地产一家独大导致香港营商和创新环境的恶化，不断削弱香港经济的竞争力及可持续发展能力，表现在对其他行业造成的挤出效应，租金等成本高企及垄断寡头市场的形成，为未来资金和人口的撤离埋下了一枚定时炸弹。

“香港模式”究竟是好榜样，还是坏典型？以此为榜样的中国内地政府，是否能寻获解决内地房地产市场诸多问题的良方？我们常倾向于将内地作为香港的参照标准，得出香港是个好榜样的结论，把两个经济社会发展水平差距悬殊的地区放在一起进行比较，得出毫无悬念的结果没有多少实际意义。当务之急，是将“香港模式”置于经济发展水平相似的国家和城市之列，通过比较，对其进行客观的评估，进而加深其认识，并进行必要的反思，从而为中国内地房地产市场改革与发展探索出前行的方向，甚至寻找到一条可行的出路。

书籍介绍

长久以来，香港政府被普遍认为在“地少人多，土地稀缺”的香港缔造了“居者有其屋”的神话，从而成为内地政府学习与借鉴的榜样。事实上，中国内地在1998年以来的住房制度改革中也确实学习借鉴了香港的很多做法，尤其是从香港舶来的一整套土地批租制度。已有研究和媒体宣传中，对于以土地的严格控制和公共住房政策为核心的“香港模式”更多的是推崇和赞誉，而鲜有对“榜样”的质疑。

“香港模式”究竟是好榜样，还是坏典型？以此为榜样的中国内地政府，是否能寻获解决内地房地产市场诸多问题的良方？我们常倾向于将内地作为香港的参照标准，得出香港是个好榜样的结论。把两个经济社会发展水平差异巨大的地区放在一起进行比较，得出毫无悬念的结果没有多少实际意义。当务之急，是将“香港模式”置于经济发展水平相似的国家和城市之列，通过比较，对其进行客观的评估，进而加深认识，并进行必要的反思。

《香港房地产神话》正是基于以上的逻辑，以香港为鉴，期待能够为中国内地房地产市场改革与发展探索出前行的方向，甚至寻找到一条可行的出路。