丑房焕新 : “房住不炒”新形势下新房东的第一堂课 下载 pdf 百度网盘 epub 免费 2025 电子版 mobi 在线

随着房地产行业的进一步发展，品牌公寓的发展瓶颈也逐步显现，因为管理成本高，其盈利模式一直在探索当中，随着VC（风险投资）对公寓行业的“热情”，整个行业开始发展。应该说，即使今天一线城市个别品牌公寓疯狂跑马圈地，但距离诞生几家全国性的公寓巨无霸企业依旧还很遥远。公寓的拐点、长租公寓的崛起以及旧房改造风口开始到来。因此，本书一方面要实践探索长租公寓和旧房改造新的发展模式，更多偏重房子改造升级心法及技巧，帮助房东升级改造房子。另外一方面，本书集中总结过往的经验和教训，形成阶段性的理论指导，对公寓行业下一步的发展方向有所引导，对公寓从业者有所启迪。目前市面上极少有人从事这方面的研究并形成系统的实操性专著，该领域缺乏强势的品牌服务商。本书专门解决：1、收房的*禁忌2、租客心理分析3、房子如何提升溢价4、房子改造的流程5、房子交房细节

部分实战情景案例分析001

第二部分房租溢价不得不知的九十六个细节039

溢价出租十八问040

溢价改造六问057

溢价收房十一问066

溢价创业六十一问074

第三部分溢价方法论133

入门篇：溢价心法基础——起心动念134

入门篇：从体验入，与实相合139

入门篇：为什么房东要出租物业143

入门篇：房东到底是什么146

入门篇：收房入门——收房兵器库148

入门篇：收房的禁忌153

进阶篇：租客的分类（上海篇）155

进阶篇：新区拓荒与市场调研方法论161

进阶篇：选点的艺术164

进阶篇：租金溢价模型“三交叉定价法”168

进阶篇：长租公寓的摄影技巧170

进阶篇：涉外租赁的那些事174

进阶篇：长租公寓的成本分析178

进阶篇：租赁合同中鲜为人知的陷阱180

高阶篇：溢价究竟从何而来183

高阶篇：从包租挣差价走向租赁代运营188

高阶篇：微信印象营销194

致谢199

季阳，江湖人称季老湿。季老湿深耕长租公寓行业10余年，服务各种类型租客累计上万人，从无数坑中跌倒爬起始得行业洞见，尤其擅长租赁公寓产品定位与研发，掌握一整套行之有效的经营方法论。  2015年至今他举办长租公寓线下公益分享活动百余场，积累了30多万字培训笔记，令近千位长租公寓从业者从中获益。  他融互联网打法于线下实战，践行分布式自组织的运营，成本控制、租金溢价及销售效率等各项指标均处于行业领先。

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进阶篇：新区拓荒与市场调研方法论每到一个新的城市和住宅区开展业务之前，即便你表面上认为了解了这里的市场，但实际上你对整个区域内的租房市场一无所知。因为你本身的生活圈子和租客的生活圈子是几乎没有交集的，你要做的长租公寓租房产品和市场上的产品又完全不同。新区拓荒，实地的市场调研是步。1长租公寓市场调研的程序（1）调整好心态。我们对市场调研的要求有很多，但首先你要让自己勤奋起来，起码你要先看够100套房子，这是有关量的要求。还有质的要求，就是你不要恐惧，你要带着一个好的心态出发，你要带着“我要为本区域租客解决住房问题，提供优质租房产品”的心态去做调研。（2）下门店找中介。你只有让门店的中介带着你，实际看到房子的那一刻才会得到直观的体验。市场调研是什么？市场调研就是了解市场，建立你的渠道，确定你的产品定位。当你做这件事情的时候，你理想状态中那种类型的房子往往是搜不到的，但中介会告诉你一些房源。（3）做好层次定位。在中介带我们去看房的时候，我们首先要设定初步的层次定位。出租用的房子可粗分为低端产品、中端产品和高端产品。低端产品就是群租房、合租房；中端产品就是普通小区整租房；高端产品是本地区标杆豪宅的整租房、别墅、服务式公寓等。（4）分析市场行情当中介带我们看完房后，基本上我们就可以知道这个区域内到底有哪些类型的长租公寓产品，一共有多少老公房、电梯房、服务式公寓、白领公寓、品牌公寓等。我们也就大致掌握了每一种类型的月租金价格区间和对应的租客类型。（5）建立收房渠道。到市场调研这个阶段的时候，你心里其实对哪些小区能收到房，哪些中介可以进一步达成合作已经有底了。一般而言，区域内大中介公司以买卖为主，小中介公司经营租赁生意，这是个大规律。大中介公司可能对买卖双方有一个标准操作流程，相应的监管也比较好，门店看上去十分敞亮，特别是像链家地产和中原地产这类门店，给人一种品牌的印象。小中介公司的优势是它在这个地方待得足够久，也足够灵活。对我们来讲，主要应选择在这个地方房源充足，灵活多变，能够帮我们收到符合要求房子的中介进行合作。在市场调研结束之后，你就可以建立收房和租房的渠道，在你当时做市场调研的那些中介里面做筛选。筛选是大浪淘沙的过程，“你不能指望所有人都跟着你，但是行列中一定会有人成为你的粉丝。”（6）进行产品测试。在一个陌生的区域做完以上工作后，后一个程序就是要进行产品测试。在一个区域完成以上工作后，你肯定大致了解了行情，但是这个产品客户接不接受，简单地说，是不是有人埋单你仍不确定，这时就需要做产品测试。我们之前自己接触了那么多中介，接触了很多的租客，并不是想把房子租掉，而是为了看这些中介和租客给我的现场反馈。产品测试前前后后花了一个多月的时间，通过将几个测试产品推出市场，证明这样的风格租客相对能出比较高的溢价来埋单，我们才更有信心继续去推进我们的产品。2市场调研关键是要克服两点（1）克服你的恐惧。恐惧是什么呢？次到新的地方，不知道自己能不能看到房、收到房子；能不能得到中介的认可和接受，对于这些问题，人们的心里多少是有一些恐惧的。其实什么生意都可以在中介的手里完成，只要你有真实的需求。（2）克服你的懒惰。做市场调研是一个需要脚踏实地的工作，你需要靠脚去走，靠你全身心的感官去体验你所看到的房子，还要靠你的想象力去设想，经过你的改造之后这套房子会有怎样翻天覆地的变化，所有的一切都是靠你在整个区域内实地做工才能得到的。

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编辑推荐

当前，中国房地产正处于从“增量市场”向“存量市场”的转轨期，存量市场正在逐步崛起。当然，存量市场的黄金期才刚刚开始，企业难免会遇到各种问题，比如各路竞争者纷纷进入市场，拿房成本水涨船高，企业利润少得可怜，“赔本赚吆喝”并不鲜见。对于运营商而言，如何在急剧攀升的拿房成本和运营成本下进一步提升租金溢价，是摆在他们面前必须解决的难题。作者通过与100多位行业内从业人员的交流碰撞及100多天的调研，试图针对长租公寓如何提升租金溢价提出一套系统解决方案。本书也融合了作者多年的工作经验，突出案例指导，强调方法论总结，着重解决细节问题，实操性和指导性都很强。

媒体评论

以拼命三郎方式运营公寓的时代已经过去了。季老湿这本宝典，会让大家彻底明白。——姬晓鹏（蜂电科技创始人）

公寓行业尚处草莽阶段，亟须有人梳理行业经验，以助力行业加速发展。本书就承载了这个使命，它给从业者提供了行业智慧，帮助公寓品牌更快地发展壮大。利他助人，善莫大焉！——吕坡（云柚科技创始人）

在政策、市场和资本的鼓动下，长租公寓被推到风口浪尖。本书案例洞穿行业，演绎真知，为公寓人以及上下游服务商提供了一份有价值的参考，值得细读！——黄冠文（寓小二创始人）

老季无疑是公寓圈一个传奇般的存在，不张扬、不炒作，但却让成千上万的人感受到了他的力量。本书的出现，是所有公寓人之幸，更是公寓行业之幸。——刘运华（全房通创始人）

本书如同一块垫脚石，内行可以反思，未来可以游刃有余；外行可以俯视，看清来龙去脉。——曾添（麦家公寓创始人兼CEO）

季老湿是落地演说家，他将10多年的经验通过100多期的讲座分享给公寓从业者。现在他把这100多期的讲义整理成册出版，从案例到实操，从产品到运营，助力公寓运营商成长。——张建标（磐谷分期CEO ）

前言

出品人导言季老湿算是我在公寓领域早认识的行业大咖，没有之一。2014年初认识他的时候，我刚全职出来做九猪，而他已经在上海创业10年之久了，还很早涉足了线上租房平台和智能硬件，在这个行业中算是早期想得很透的创业者了。之后不久，季老湿在上海开办了“租房革命”免费公益讲座，每周一场，风雨无阻地坚持着。作为行业早期的分享者，我问过他准备做多少场，他的回复是“我也不知道，大家需要就一直做下去呗”。他一开始在上海开讲，后又在北京、成都、南京等全国八个城市开讲，场场爆满。成都的那一场专题讲座是我邀请季老湿办的，记得那天天气很糟，但人却出乎预料地多。就这样,季老湿一场场地讲到了2016年下半年，那时季老湿的公益讲座竟然积累了100场。每一场讲座的主题和内容都不一样，涉及了公寓的收房、设计、改造、拍摄技巧、获客推广等方方面面。季老湿讲的都是他曾经走过的弯路和多年累积的经验教训。从每一场的讲课笔记中都能看出，季老湿把他过去10多年的经验毫无保留地分享给了大家，这些经验都是实实在在的“干货”。我认为，迄今为止公寓行业没有一个分享者能像季老湿那样，吸引老板、管家或创业者都去听，其中有些人甚至不止听了一两场，而是全国各地连续追着听。这100场后，季老湿暂时没有再开课，除了思考下一个100场讲座外，对他来说重要的就是筹划出版一本可以称作“公寓行业圣经”的实操书。其实，季老湿次给我讲他想出书的想法，是在2015年我到上海出差，我们在酒店大堂聊到深夜一两点。当时我就对这件事非常感兴趣，因为这件事对行业内的企业和个人来讲都很有价值。我也有计划跟季老湿联合出版这本书。但因为各自时间上都不适合，这件事便一拖再拖。2017年，季老湿再次启动出书的计划，准备将过去100场的课堂笔记和过去的所有案例整理成册。虽然耗时长，但我一直坚信这本书对行业有很大的促进价值。到了2017年7月，季老湿正式将出版该书提上日程，很荣幸我能作为出品人和策划者参与其中。稿件完成期间，季老湿将内容反复修改、删除、增加，工作远比之前想象的复杂。待到本书与大家见面的那一刻，我更加坚信它对所有公寓从业人员都有用。企业可以将此书作为内部培训使用，个人可以将此书作为业务增长手册或者公寓创业宝典。此书虽然没有什么大趋势观点、政策解析、数据分析等宏观的内容，但书中的实操经验讲解、案例剖析等都是实实在在的一线智慧，能实际帮助读者解决经营过程中遇到的难题，快速提升公寓产品的品质。不管是对整个租赁市场还是行业，都有促进作用，其意义和价值更不言而喻。季老湿也正在筹划下一个100场讲座，不久后会通过不同形式再次与大家见面，请大家关注公众号及知识星球上的通知。本书只是一个起点，后续还会有两本书陆续出版，从而形成“季老湿三部曲”。季老湿和他的小伙伴们的愿望就是将他们过去10多年在全国实践的经验，通过讲座、案例、书本总结下来，并毫无保留地分享给大家，让大家少走弯路，快速成长，为国内公寓行业提供力所能及的帮助，实现他常说的“对人有用”。后，替季老湿感谢所有对本书有过帮助和支持的朋友们。                                                             出品人 田浩2017年8月31日于上海